Investoren entdecken Rothenburg – neue Wohnquartiere und Wellnesshotel

Investoren entdecken Rothenburg – neue Wohnquartiere und Wellnesshotel

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Abbrucharbeiten an der Hirtengasse. Foto @ rolf diba
ROTHENBURG – Die Tauberstadt verändert sich dramatisch. Während die wirtschaftlichen Corona-Folgen Existenzen gefährden, hat ein gewaltiger Bau-Boom eingesetzt. Investoren und Vermarkter entdecken Rothenburgs Alt- und Neustadt. Die   „Dominante der mittelalterlichen Stadt“ mit Mauer, Türmen und Dachlandschaft rückt aus der Fernsicht immer mehr in den Hintergrund.  In großem Umfang entstehen moderne Wohnbaugebiete, die zusammen mit neuen Gewerbebauten das städtebauliche Erscheinungsbild  gravierend verändern. Man sei jetzt städteplanerisch besonders gefordert, betont der Oberbürgermeister.
 

Während man das Bild des „pittoresken Rothenburg” touristisch erfolgreich vermarktet, breitet sich gleichzeitig eine ganz andere Realität aus und es kann längst keine Rede mehr sein vom „lieblich in die Landschaft zwischen Frankenhöhe und Taubertal eingebundenen Landstädtchen” wie es Maler und Schriftsteller einst besungen haben. Das gilt höchstens noch beim fokussierten Blick übers  Taubertal auf die  historische Stadtsilhouette.

„Die Ostansicht ist so gesehen schon verloren” konstatiert selbst Rothenburgs Stadtoberhaupt Dr. Markus Naser und setzt darauf Bausünden zu verhindern, wo es geht. Von Osten blickt man auf Solarfelder und prägende Industriebauten, zwei hohe Bürotürme als Kontrapunkt zu den Stadttürmen waren beantragt, kommen aber erstmal nicht.
Umstritten: Moderne Flachdach-Wohnblöcke im Penthouse-Stil ragen im Heckenacker aus der gewachsenen Dachlandschaft heraus und sorgen für eine neue sehr fragwürdige Dominante zur Altstadt. Foto @ rolf diba
So wie hier beim Anblick von Norden auf moderne Flachbauten verschwindet auf breiter Front die zur Altstadt passende Gliederung der Baulinie. Das wird sich noch krasser fortsetzen, die Stadtrandansicht droht in der Beliebigkeit heutiger Siedlungen zu versinken. Foto @ Rolf Diba
 Auch von Norden im Heckenacker und vom Südosten über die neuen Gewerbegebiete wirkt die Stadtlandschaft zersiedelt. Da wird es schnell zum zweischneidigen Schwert, wenn man sich einerseits über Bauinvestitionen freut, andererseits aber neue viergeschossige Wohnblock-Riegel an der Peripherie entstehen. So wie jetzt im Sonder-Baugebiet Wolffstraße gegenüber von Ein- und Zweifamilienhäusern. Im ersten Bauabschnitt ist ein größer Block für altersgerechtes Wohnen der SI Serviceresidenzen GmbH vom Bodensee im Bebauungsplan ausgewiesen.

Am Wiederaufbau orientiert

In der Altstadt regelt weitgehend die Denkmalpflege, was erlaubt ist. Das sogenannte Schopf-Areal hinter der Galgengasse ist die aktuell größte Baustelle. Geschäftsführer Gerald Kümmerle hat sich mit seiner ProBau GmbH aus Dinkelsbühl überregional auf Denkmalobjekte spezialisiert und bereits mehrere im Stadtzentrum umgesetzt. Man stehe bei Sanierungen schnell im Konflikt mit den Behörden, aber dann müsse man „sich zusammensetzen und einen Mittelweg finden”, sagt er.

 

Das bestätigt auch OB Dr. Markus Naser und betont, dass es guter Architekten bedarf, die das nötige Gespür mitbringen. Die Mischung aus Garagen und  Gewerbebauten mit Flachdächern werde durch Wohngebäude im Sinne des Wiederaufbaus ersetzt. Das Landesamt für Denkmalpflege und die Regierung würden das anerkennen, mit Städtebauförderungs-Zuschüssen wird gerechnet. Ohne Abschreibungen lasse sich teuere Sanierung nicht finanzieren.

 

Gutes Sanierungsbeispiel eines holländischen Investors am Alten Keller. Es entstanden hochpreisige Eigentumswohnungen in historischem Umfeld. Foto @ rolf diba
Es gehe aber nicht um Nachverdichtung, denn die Stadt erlaube nur, dass eine vorher bebaute Fläche wieder bebaut wird, wobei durchaus mehr Wohnraum entstehen dürfe. Der OB: „Was wir auf keinen Fall mehr wollen, ist, dass Altstadt-Grünflächen oder Gärten als Baugrund genutzt werden!” Der Dinkelsbühler Unternehmer hat in der Altstadt bereits viele Häuser saniert und mit den geplanten Bauten dann allein in Rothenburg weit über 20 Millionen Euro investiert.

 

Neues Wohnquartier Schopf-Areal zwischen Galgen- und Hirtengasse. Eine Scheune aus dem 19. Jhd. mußte weichen. Es entsteht eine Tiefgarage mit Autoaufzug. Foto @ rolf diba
Nicht nur für die Altstadt wichtig: das insolvente Hotel Eisenhut in der Herrngasse hat einen Käufer gefunden, der es fortführen will. Auch beim  jahrelang ungenutzten Hotel „Bären“  steht nach Besitzeraussage im Herbst die Wiedereröffnung an.

Was paßt wohin?

Außerhalb der Mauern haben Investoren größeren Spielraum, den sie wirtschaftlich optimal zu nutzen verstehen, was nicht immer stadtbildverträglich sein muß wie vorhandene Beispiele zeigen. So steht im Altstadt-Umfeld in der Pürkhauerstraße eine bezugsfertige Flachdach-Wohnanlage, die früher nie so im Stadtrat genehmigt worden wäre. Aber auch beim Ärztehaus hinter dem denkmalgeschützten ehemaligen Amtsgerichtsgebäude hatte sich letztlich eine Ratsmehrheit gegen alle Bedenken durchgesetzt.

 

Deshalb muß die Stadt umso klarer festlegen, was sie städtebaulich will. Paragraph 34 Baugesetzbuch verlangt, dass sich jeder Neubau „in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt”, aber das wird im Detail zur Auslegungssache. Oberbürgermeister und Stadtbaudirektor Michael Knappe machen dies im Gespräch deutlich. „Enge Vorabstimmung mit den Bauwerbern“ heißt die Losung.

 

Auf dem einstigen Fabrikgelände der Kinderwagenfabrik Hasa soll ein neues Wohn- und Gewerbe-Areal entstehen. Städtebaulich ist Fingerspitzengefühl direkt vor der Rödertorbastei angesagt. Foto @ rolf diba
Bei der anstehenden Bebauung des großen „Hasa-Geländes“ rings um den Parkplatz direkt vorm Rödertor dürfte das zur Nagelprobe werden. Das aus Schrozberg stammende Bau- und Immobilien-Unternehmen Ströbel ist jetzt Eigentümer des Geländes. Hildegard Ströbel versichert, für gewünschte Gestaltungslösungen offen zu sein, intensive Gespräche laufen mit der Stadt. Man scheint sensibilisiert, denn die  vierstöckigen Flachdach-Wohnanlagen im Heckenacker sind nach Meinung vieler  an der Stelle nicht passend und riefen von Anfang an Kritiker auf den Plan. Im aktuellen Fall eines Neubaus in der Kreuzerstraße 1 in denkmalträchtiger Umgebung zu Altstadt und altem Gymnasium hat man sich nach langen Gesprächen mit dem Bauwerber auf eine erträgliche Lösung geeinigt, der auch die Denkmalpflege zustimmte.

Große Wohn-Blöcke am Ortsrand

Am Ostrand zwischen Schweinsdorfer Straße und Bahngleis ist das seit langem größte Wohnbaugebiet in Planung, mit je nach Zählweise 20 bis 30 größeren 3- und 4-geschossigen Flachdach-Blöcken. Es sei besser dort solche Bauten in neuer Siedlung gebündelt auszuweisen, als sie vereinzelt an unpassenden Stellen zu genehmigen, meint Dr. Naser. Nach Norden will man mit elf zweigeschossigen Wohnhäusern dann die Bebauungshöhen abflachen.

 

Städtebauliches Konzept Rahmenplan Wolffstrasse, (zwischen Schweinsdorfer Straße und Bahngleis). Aktuell steht Bauabschnitt 1 (unten links) als 3- und 4-geschossige Seniorenresidenz mit 66 Wohnungen an. Plan aus öffentlicher Sitzungsvorlage März 2021, Stadtbauamt Rothenburg.
Oberhalb der Schweinsdorfer Straße realisiert die Stadt selbst  ein „ökologisch ausgerichtetes“ weiteres reines Wohngebiet namens Himmelweiher. Das dauert etwas länger, weil man noch mit der umstrittenen Bebauung des historischen  Philosophenweges befaßt ist.  Angesichts des Baubooms erweist sich die Preisgabe dieses (einst für eine Gartenschau vorgesehenen) Grünstreifens als offensichtlicher Fehler der Stadtpolitik. Zumal die Bodenversiegelung täglich um sich greift. Man versuche dem Einhalt zu gebieten, sagt der Stadtbaudirektor. Ein weiteres größeres Wohnquartier wird gerade altstadtnah durch einen erfahrenen, örtlichen Bauträger geplant und bedarf der passenden Umgebungsgestaltung.

Wellnesshotel für über 40 Millionen

Größtes Einzelprojekt jedoch stellt das  2019 beschlossene auf über 40 Millionen Euro kalkulierte Wellnesshotel auf dem alten Brauhausgelände vorm Klingentor dar. Generalplaner Isin & Co. aus Aalen will  jetzt eine veränderte Planung dazu vorlegen, noch ist der städtische Grund nicht verkauft.
Rothenburg sei gefragt wie noch nie, schwärmen die Makler. Kapitalanleger schätzten die Infrastruktur und die schöne Landschaft. Eigentumswohnungen gehen trotz hoher Preise zügig weg. Wichtig ist bei aller Bau-Euphorie und den erwarteten Zuzügen, dass nicht das bedroht wird, was diese Anziehungskraft letztlich ausmacht.                                                               ROLF DIBA

 

Den KOMMENTAR zu diesem Thema lesen Sie hier (bitte auf den Link klicken):  Von den alten Stadtbaumeistern lernen

Zum Thema paßt auch der diba-Beitrag Über das Buch von Dr. Thomas Götz  „Die bayerische Stadt vom 19. ins 21. Jahrhundert – Ein Essay“ unter diesem Link: Stadt und Kulturlandschaft in dramatischem Wandel – ein Essay als Streitschrift

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